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房产测绘有关问题的探讨
来源:建设部阅读:36783更新时间:2006-11-13 09:37内容录入:Wzadmin
作为一个房产测绘工作者,我想大家都会有一个相同的体会,那就是在我们工作中经常会遇到一些《房产测量规范》中找不到答案的问题,我们只有根据各地的细则或自己对规范的理解进行处理。我通过比较一些城市的《房产面积测算细则》,并与各地的房产测绘工作者交流,发现在一些特殊问题的处理上,虽然大家的做法不是很一致,但也存在着很多的相似之处,许多做法有一定的普遍性,并且都有自己的理论根据。下面我对一些房产测绘中的问题及各地的处理方法进行了大致汇总,并提出了一些自己的看法与大家一起交流。
一、有关楼梯的问题
1、普通住宅楼按幢分摊还是按梯分摊(不含部分设电梯的情况)。
处理方法主要有下面几种情况:
(1)住宅楼共有建筑面积以幢为单位进行分摊。
(2)住宅楼各单元户型尺寸一致时以幢为单位进行分摊,各单元户型尺寸不同时以单元为单位进行分摊。有的《细则》规定:“同一幢楼具有两个以上独立出入的单元,其共有建筑面积应分别进行分摊”。
(3)住宅楼共有建筑面积分摊以幢为基本单位,若住宅楼内有一梯一户的单元;该单元应单独作为一个功能区。
概括的说就是两种情况:是以幢为单位或者以单元为单位进行分摊。后者的做法其实强调的是“谁使用,谁分摊”的原则,这个说法在业内好象有一定的普遍性,也有一定的适用性。但是在《规范》中从未明确这一点,而且“谁使用,谁分摊”并不是放在哪种情况下都合理。比如一幢楼内两个套内面积一样的户型,如果放在不同的单元,按后者的做法就会算出不一样的建筑面积,这显然也不尽合理。而且《规范》在有关住宅楼共有建筑面积分摊方法中明确规定:“住宅楼以幢为单元;依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。”按此理解,住宅楼共有建筑面积按幢分摊的合法性毋庸质疑。
2、商住楼(或其他类似的情况)底层楼梯间的分摊方法。
特指底层或下面几层为商业,上面为住宅,且商业不在供住宅使用的楼梯间开门的情况。
大家的做法主要是下面几种:
(1)谁使用,谁分摊。住宅使用底商不用的楼梯全部由住宅分摊。
如有的《细则》规定:“专为住宅部分服务的楼梯(含室外楼梯)等公用面积计入住宅部分的共有面积。”
(2)此部分楼梯间因为有商业才存在,所以应由商业分摊。
(3)此部分楼梯间由全楼分摊。
摘录两份《细则》的规定:“商住楼的商业层内单独通往住宅的楼梯间,其面积列入幢共有建筑面积”;“商住楼的商用部位的楼梯间(不含商业自用)和突出屋面的楼梯间由全楼分摊;住宅部位的楼梯间由住宅分摊。”
(4)此部分楼梯间由住宅和底层功能区按层数比例分摊。
有的《细则》规定:“商住楼中,下部若干层为非住宅,上部为住宅的商住楼,设计上专为通往上部各层服务的室外或室内楼梯(电梯)的建筑面积,由下部非住宅和上部住宅按层数比例共同分摊。”
(5)不分摊。
也有的《细则》规定:“商住楼中供住宅使用的商业房中(无门)的楼梯间,没有合法权属分割文件或买卖双方无协议约定的,不做共有建筑面积进行分摊给商业或住宅的任何一方。”
总的看来这个问题各地的执行方法比较多,不是很统一。按照第一种处理方法,同样楼层同样户型尺寸的房子,如果下面有底商,就会比纯住宅楼的多出几平方米的面积。而且商业如果有两层或者三层,上面的住宅层数再少一些,这时住宅就会分摊相当大的楼梯面积,这对于购房者显然是很不公平的,“谁使用,谁分摊”的不合理性再一次凸现。后面的几种做法也都各有其利弊,没有哪一种做法有强有力的理论根据占据绝对的优势,但是比较而言,第三种做法得到的认同更多一些。
3、楼梯中空部分的处理。
处理方法主要有两种情况:
(1)楼梯中空部分不扣减,按自然层计入建筑面积。
(2)楼梯中空部分视面积大小按自己的标准予以扣除。
各地《细则》中关于此项的规定各有特色。有的很笼统,比如许多地方的《细则》是套用《规范》中的一句话:“套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积”。但也有很多地方《细则》比较细化,很有自己的特色。分别罗列如下:
a、室内楼梯和顶部有盖的室外楼梯,将其中空部分计入梯间面积并分层计算建筑面积。
b、通往回廊(或夹层、跃层)的室内楼梯,不论梯位是否在回廊(或夹层、跃层)范围内,该梯均按楼层投影计算建筑面积。
c、室内楼梯均按楼层投影计算建筑面积。
d、跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯,并将其按自然层数计入套内建筑面积。
e、非梯间形式室内(套内)楼梯按自然层数的投影面积总和计算建筑面积。
f、大堂或门厅中设置旋转梯所形成的中空部分大于6平方米的,该中空部分属大堂或门厅的一部分,计入大堂或门厅面积中,否则作为楼梯面积部分。
g、房屋内的回形楼梯,其面积大于2.0平方米的二层以上的中空部分不计算建筑面积。(各地不计算建筑面积的中空部分的标准差异很大,不尽相同。有的地方大于0.2平方米的中空部分即不计算建筑面积)
因为《规范》中明确规定:“楼梯间、电梯井……均按房屋自然层计算面积”及“套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积”,个人认为楼梯中空部分不扣减的做法(如上面提到的“a”的规定)理论依据比较充分。考虑到计算建筑面积的条件,回形楼梯中大的中空部分予以扣除,不计算建筑面积也有其合理性,但是扣减的面积标准不宜定的太小,否则会造成图面的凌乱和计算、绘制的过分烦琐,不是十分必要。
4、滚梯(或称扶梯)的面积计算。
处理方法主要有两种情况:
(1)滚梯视为设备,不计算建筑面积。
(2)滚梯按楼梯的处理方式计算建筑面积。
主要是针对一些大型商场内设置的自动扶梯。前者把它作为后安装的设备对待,不计算建筑面积;后者认为自动扶梯在设计中就存在,而且无论从功能还是结构都是整个建筑不可分割的一部分,应该计入建筑面积。这两种做法都有一定的代表性。
二、有关外墻的问题
1、外墻保温层。
处理方法只有两种情况:
(1)外墻保温层计入墙体厚度。(保温层厚度的掌握有的以设计厚度计算,有的以实测厚度计算。)
(2)外墻保温层不计入墙体厚度。
外墻保温层以前比较少见,随着实心粘土砖被禁止使用的范围越来越广,北方建筑外墻外加保温层的情况大大增加。保温层是外墻不可分割的一部分,绝不同于外墙装饰,是目前强制期推行的环保型房屋的重要组成部分,应该计入外墻厚度计算建筑面积,现在大部分地区也都是这么执行的。
2、外墙抹灰。
处理方法也只有两种情况:
(1)外墻抹灰计入墙体厚度。有的《细则》明确规定:房屋外墙水平投影面积包括粉刷层、贴面等外墻保护层。具体各地掌握的加抹灰的厚度也不太一样,比如有的24墙算28、37墙算40;有的24墻算30、37墙算43等。
(2)外墙抹灰不计入墻体厚度。有的《细则》明确规定:墻体厚度为剔除粉灰的裸墻厚度。
第一种观点认为房产测绘是按房屋实际情况进行测绘,实测的数据当然包括了抹灰的厚度,不可能把它剔除后再测绘,而且《规范》中明确规定“房屋建筑面积系指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积。”这里面自然包含了外墻抹灰;第二种观点认为建筑设计图纸上只有墙体厚度,没有抹灰厚度,实际施工中抹灰不均,具体操作不易掌握。《规范》中也规定“内墻面装饰厚度计入使用面积”不计入墙体厚度,抹灰及外墙贴面属外墙装饰厚度,当然也不计入墙体厚度。持这两种观点的都大有人在且基本上旗鼓相当,各地根据自己的《细则》或惯例执行,都不算错。但是从实测的角度来看,第一种观点更贴近实际。
三、特殊情况的阳台问题(也包括类似情况的挑廊、消防通道等)
1、顶盖不完全遮盖的阳台(指未封闭的情况)。
处理方法主要有以下几种:
(1)上部底板(或顶盖)投影面积小于阳台维护结构外围水平投影面积,阳台全部不计算建筑面积。
(2)上部底板(或顶盖)投影面积小于本层维护结构外围水平投影面积时,本层阳台按上部底板(或顶盖)水平投影面积的一半计算建筑面积。
(3)上部底板(或顶盖)投影面积小于阳台维护结构外围水平投影面积的二分之一,阳台全部不计算建筑面积;顶盖投影面积大于或等于阳台维护结构外围水平投影面积一半的,按其顶盖投影面积一半计算建筑面积(也有按维护结构外围水平投影面积的一半计算)。
如果按照第一种方法,即使阳台顶盖只差一点点不能够遮盖阳台的维护结构,就都不能计算面积;按照第二种方法,阳台的顶盖完全不能够遮盖其维护结构,即使只有很小的面积也要计算一半。仔细分析以上这两种情况都不太合理,相比而言第三种处理方法更科学。
2、隔层设置的阳台。
处理方法主要有以下几种:
(1)同一开间位置隔层设置的阳台,顶盖相距两个以上层高的(含两层)情况,均视为无上盖,不计算建筑面积。
(2)其顶盖相距两个层高的阳台,按维护结构外围水平投影面积的一半计算面积;上盖相距三个层高以上的视为无顶盖,不计算建筑面积。
个人感觉阳台的顶盖如果相距两个层高,那么它作为顶盖的防雨防晒等功能就会大大降低,因此这种情况不计算面积也是有道理的。
四、突出主体墙外的凸窗(也称飘窗)的计算
处理方法主要有以下几种:
1、超出外墙面的凸窗部分不计算建筑面积。
2、落地式突出窗,层高在2.2米(含2.2米)以上的计算建筑面积。
3、有的《细则》中明确规定:突出主体墻外的凸窗,进深大于0.5米,高度大于2.2米,且窗台高度小于0.40米(也有规定为0.35米、0.5米……等)的计算建筑面积。
新建住宅中凸窗的采用越来越广泛,其形式也很多样化。不管其形式如何,笔者认为只要符合《规范》中计算面积的条件就应当计算建筑面积。具体到凸窗的具体条件,主要是层高要大于2.20米(含2.20米):其次窗台高度太高也会影响这部分面积的正常使用,所以把窗台高度作为一个限制条件也比较合理。
以上叙述仅代表个人观点,如有疏漏或不切实际之处,敬请广大业内同仁批评指正。
(本文中《规范》指《房产测量规范》,《细则》指各地的《房产面积测算细则》)
(作者工作单位:保定市房屋测绘队)


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